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业主集体维权教程

 

 

首先要知道需要与谁沟通,你将要面对的人是非常复杂的,在接触前应当对他们有初步的了解,这样可以知道谁是朋友,谁是对手;我想以下几个群体是你必须打交道的:

 

一、业主,他们都是你的邻居,这里面有人希望你成功、也有人希望你失败,不要以为为他们的利益而奋斗,他们就会支持你;当初林肯为解放奴隶而斗争,但是很多南方奴隶起来攻打林肯的部队;支持你的人肯定有,反对你的人有时比比支持你的人还多;当别人说你不好时要学会控制情绪,如果你决定了做下去就不要在意。

 

二、开发商,他们是一个专业化的组织,不仅能够建造房屋,而且能够平息矛盾,他们与政府有着千丝万缕的关系,他们有钱有势,虽然有时缺少道德与正义,但是在一个讲究力量的社会里,你的专业知识显然不够,需要不断的学习,才能发挥你们的组织优势。

 

三、房管局:你要知道政府的身份是很独特的,与房管局打交道时你不知道它是谁,不知道谁是真正负责的人,不知道他们是怎么想的,但是你还要与他们接触,把自己的想法告诉他们,争取他们的支持;不要担心他们会伤害你,你是纳税人,你是选民,虽然你和邻居们的钱不够多,但是你们的选票要比对手多;不仅要学会使用手中的钞票,更要学会使用手中的选票。

 

四、人大代表,案件要想取得满意的结果就需要人大代表的支持,给邻居每个人分配一项任务,就是找人大代表,并且让他们在你写的文件上签字,这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复,这种回复有时可以做为法庭上的有利证据;全市有七百多名人大代表,我的网上有部分人大代表的联系方法,希望你们能够说服他们。

 

五、律师,在与你们的接触过程中,律师有时会陷于矛盾之中,为了代理案件就要展示自己的风采,他如果将案件的全部解决方法都说出来,可能你们就不请他了,如果不说呢你们可能不信任他,所以最好想出一个办法来解决这些矛盾,具体的方法我也在探索之中。

 

六、测量公司:你们如果要重新测量,可能需要找几家测量公司,这个过程是很麻烦的,而且要知道测量的结果是什么,所以还要学习《测量规范》;有的测量公司并不完全为委托人服务,可能会被利益左右;他们是按测量面积收费,为了多收费可能就会多测量,但是每多测一平方米,他们虽然只能多收几元钱,但是你们却要多支付几千元;所以希望你们能够以另外一种方式与对方签订委托合同。

 

在讲一些具体的问题之前,我们先说点抽象的经济法则。美国有位学者叫门瑟.奥尔森,他是一位研究集体行动的专家,其专著名为《集体的逻辑》,在这本书里他揭示了很多松散的个人组织起来进行集体行动的基本规律。
一般情况下大家认为,很多有相同利益的个人为了大家各自的利益会组织起来采取共同的行动,例如消费者会组织起来反对企业的欺诈、劳工会团结起来反对资本家的剥削、学生会因饭菜质量低下共同采取罢餐行为、业主也将因为受到物业公司的盘剥将采取一致行动将物业公司赶出家园,但实际上这种情况并不多见,甚至在中国是非常少见的,就是在北京这样文化程度居国际领先地位的城市中,集体行动也是极少的;有时即使在报纸上看到一两条集体行动的消息,大多数也是失败而告终。

 

为什么会这样呢?这是由三个原因造成的:人的经济理性、组织收益和组织成本;现在的每个个人都在追求物质利益的最大化,这要求他应当以最低的成本支出,获得最大的物质利益收入;而集体组织的收益是不确定的,参与的人越多则个人获得的收益可能就越少;而且当参与的人多到一定程度时,其他不支付成本的人也可以参与收益分配,即所谓出现搭便车现象,这时收益与成本之间失去了正向关联,很多人会采取观望态度,当这种心理在集体中扩散起来的时候,参与集体行动的人会越来越少,等待集体行动出现结果的人会越来越多,于是集体行动就走向失败。

 

在每个集体组织中,都会有三种人,分别叫条件合作者、志愿惩罚者和自私自利者,条件合作者一般是集体行动的发起人和参与者,发起人在数量不少于3人时集体行动就有可能发起,条件合作者在总人数中可能会占到60%以上,这个比例决定了任何集体行动只要有良好的组织就一定可能成功;志愿惩罚者是那些敢于站出来,为集体利益打击、声讨、惩罚搭便车行为的人,他们的数量不需要很多,有时可以起到以一当百的效果;自私自利的人就是那些无论获得何种回报,都不愿意付出的人,他们在总人数中占的比例在30%左右,但是如果存在志愿惩罚者,这种人的顽强者仅能维持在3%,这是一个很好的消息!

 

集体行动如何才能持续下去呢?研究者认为有可能采取三种方式:提供不对称利益、进行正向激励与采取反向激励。提供不对称利益就是让那些受害最大的人能够在集体行动中获得最大的补偿,例如如果地基渗水那么可能一楼的业主损失最大,所以可以让一楼的业主发起地基维权活动,如果地基有不均匀沉降,那么高层业主可能受害最深,那么此项活动应当让他们来组织;正向激励就是给那些积极参与者以获利机会,例如减少他们聘请律师的费用、给他们一些精神上的奖励、选举他们成为当地选区的人大代表;反向激励则是打击那些搭便车的人,例如向他们封闭消息、让最不积极参与维权活动的人承担更多的物业管理成本。

 

以和尚吃水为例,正常的情况下三个和尚是没有水吃的,但是以下三种情况下可能会出现有水吃:

 

一、利益不对称:三名和尚中的一名和尚喝水特别多,是其他人的二倍到三倍,所谓利益不对称,此时为了自己的利益,他会主动挑水,这样其他二名和尚就是搭便车;

 

二、正向激励:三名和尚决定给挑水的和尚以报酬,或选举他当寺院的主持,或派他出席全国和尚代表大会,所谓正向激励,这样为了取得这些报酬或者荣誉,就会有人愿意当积极分子;

 

三、反向激励:其中一人主动给大家安排任务(条件合作者),并对不挑水的和尚(自私自利者)进行禁水惩罚(志愿惩罚者),这了免受处罚,大家就会轮流挑水所谓反向激励。

 

我想在组织过程中,除了上述基本法则外,我再讲一些基本常识,这些常识性规则都是我根据自己的经验总结的,见笑如下:

 

一、散沙规则:一般情况下,我们认为应当是人多力量大,但实际上我认为在业主维权中,如果没有一个有效的组织,人越多力量越弱。为什么呢?有两个原因,一是不参与任何行动的人照样可以从中受益,所谓搭便车;二是参与行动的人特别是发起人,其参与成本高风险大,随着时间的推移他们认为自己的投入与产出不成正比;因此此事你开始就准备好,你说上周六有三百多户业主签字,但这只能表示一种愿意,如果你让每户集资五百元,我想可能有一大半的业主会走了。

 

二、利益规则:有人认为中国人就是一盘散沙,其实不然,人性相同,国内国外都一样,今天我们发生的问题,在二战后的欧美国家都发生过,只不过他们的新闻制度比较开放,大家通过学术讨论,从立法上已经解决了这个问题。看国内外能够组织起来行动的地区或者人群,必然有过这样的经验或者历程,历史的感受使人们对其他任何形式的反抗不抱有任何幻想,他们认为只有自己的组织才能够保护自己。而我们目前的业主,已经习惯于接受组织的命令,一旦没有这种组织,大家就不知道怎么去做了,此时业主对开发商的信任有时会超过对业主自己。你如果要想让大家团结起来,最核心的问题就是解决利益问题,让大家算一算维权活动的投入产出比,如果胜利了能够得到多少回报,看他们为了这些回报愿意支付多少费用,能折现的就折现,以算帐的形式来提醒你的邻居,这要比宣传权利、法律等抽象的概念有效的多。

 

三、公司化规则:我后面告诉你的组织原则与公司类似,实际上是需要按照公司的结构模式来组织你们的业主小组,你的对手是一家企业,它有健全的分配模式与管理体系,你如果想与其持续的进行对抗,当然也要建立自己的公司,只不过这个公司不叫公司,而叫小组罢了,不要以为这个要求太荷刻,这是你们维权的最低要求,最好的反坦克武器是坦克,与你的对手最可以持续下去就是公司化运行的维权组织。

 

四、竞争规则:我建议你们组织两个维权小组,两个小组之间进行竞争,就把它当成个游戏来玩吧;看我们今天的市场,六七十年代所有贫穷至少在城市都不见了,人还是那些人,但是制度不一样了,有了竞争,大家都在想如何提高质量(建筑质量除外),所以说我们今天的一切幸福生活都来自于各种不同形式的竞争。前些天我去参与一个社区维权大会,有人站出来向业委会主任说:我不同意业委会成员取得报酬!当时就有人站出来说:那么请你当主任,一周五天为大家工作,同意的业主鼓掌。立即掌声响起,这位朋友立即改口说:我也有事情,还是你们做吧。其实你们不一定有这样的机会,但是你可以设立两个小组,一个是免费小组,一个是收费小组,看哪个可以持续下去;有了两个小组,相互之间有了竞争,就会想如何降低维权成本、如何提高维权收益,不要担心会乱,人们都已经习惯了在竞争的组织之间进行选择,这样可以保持你们小组的生命力与持续性。

 

五、拖延规则:很多业委会总是有头无尾,开始轰轰烈烈,不几天就销声匿迹;开发商也深刻体会了这些特点,所以凡是业主的集体行动,他们都以拖为主打方法;拖有几个好处:一、可以表示出自己的姿态,不是不解决,而是问题太多,可以给大家一个希望与幻想;二、可以尽可能把诉讼时效拖过,只要超过两年,所有的事情都没有办法了,法院会驳回业主的诉讼请求;三、可以增加业主的组织成本,让大家把精力耗费在无穷的组织事务中:开会、选举、投票、不信任、贪污;四、可以进行分化打击,积极的先给块糖然后再打一棒。此时你要学会利用对手的拖延,把对自己的不利因素转换为有利因素。

 

六、组织规则:有人认为只要自己振臂一呼,就是应者如云;其实远不不是这样,更多的情况是,当你宣布自己成为维权代表时,立即会有人打电话来责问你怎么还没有行动。要想让大家组织起来,不要期望会出现奇迹,你要想让大家团结起来,只能一家一家的走访,做细致的思想工作;有人认为大家组织不起来,其实市民的组织工作远比农民容易,只要你有具体的工作方法,就一定可以将大家组织起来;无论如何有一点可以保证,当每一户你的走访时间超过三小时后,你的社区领袖地位基本上就可以确立了,这时再加上一点工作方法,维权工作就相当于成功了一半。

 

面对开发商的威逼利诱,百分之九十九的人是无法坚持下去的,特别是那些发起人或者说是维权领袖,一方面是因为这些人承担了巨大的付出与风险,另外一方面也是由于部分发起人还没有相应的才能。我想你应当具备什么样的能力与知识呢,大概如下:

 

一、勇气:在你组织大家团结起来的过程中,最重要的就是勇气了,你过去可能从没有接触过让你害怕的事情,那是因为你从来没有对谁产生过威胁;但现在不一样了,你的事业如果成功,就可能会让对手付出几百万甚至上千万的钱款,就会有人对以种种方式威胁你;开始你可能会害怕,害怕失去健康、失去工作、失去邻居们的信任,但这正是对你的考验,你要想成正果,就先入地狱吧。

 

二、智慧:你一方面要团结很多人,另外一方面还要与很多人做斗争;而且需要你团结的人与你需要斗争的人常常混在一起;这里不是战场,却比战场还要复杂;对于某个群体,可能在此事你需要与他们并肩做战,在彼事又需要与之针锋相对,是敌是友,变幻无常;所以你要经常思考,将经验与理智结合起来,才能在纷纭的世界中分清朋友与对手。

 

三、力量:你的勇气与智慧最后应当体现出力量,这是正义的力量,会让对手感到不安和手足无措;你说要三个月内就上法庭,我想这不是最好的方法;在没有力量之前,他们看你们如同蚂蚁,他们知道你们做不出任何事情,失败的可能性极大,这方面的教训是相当丰富的,你可以到网上去看一看;所以需要先练内功,先承认我们就是蚂蚁,承认我们每个单个的人个是微不足道的,然后学会如何将蚂蚁组织起来,让我们的力量成为洪流。

 

四、心胸:要有宽广的心胸,要学会包容别人,要知道如何面对针对你的一切不利之词,要沉着冷静;当你没有力量的时候,大家不理不睬,但等你开始壮大时,就会有人造谣,说你生活不检点、说你贪污、说你与某某进行勾通,还会说你出卖公共利益,当然你自己要保证绝没有做过这些事情,这些流言多的时候说明你可能开始走上成功之路。

 

五、谦逊:开始会认为自己是最能的,后来你会发现很多人至少在某一个方面要比你强,要知道如何向人家学习,这种心理可以使更多的人团结在你周围,因为他们不想成为你的工具,希望将所**都看成是合作者,包括你的对手;这样你的资源与智慧就会源源不断得到丰富与发展,思考成本会大大降低,大家与你团结在一起并不是因为你有多么聪明,而是因为你重视每一个人,只有通过合作每个人的理想才能够实现。

 

六、知识:你在斗争中会用到很多知识,包括法律、管理、新闻等;在法律方面,就可能涉及不动产、诉讼法、房地产;在管理方面,可能涉及到组织管理、分配管理、战略管理、项目管理;你要做的事情很极为复杂,单纯的思想是无法将这些复杂的资源组合在一起的,比较好的情况是要将全部活动看成是一个项目,然后根据管理的一般规则,制定出项目的规划与计划,让大家一步步推动。

 

七、耐心:你要做的事情需要就有很多投入,而且是在一个较长的时间内分批次分批的投入,所以你要有耐心,知道自己的付出有哪些:耐心毅力:老一辈无产阶级革命家的发展过程证明了每一项新生事物都要经过一个漫长的过程,所以你要有心理准备,大西洋新城的业主在王燕滨先生的带领下,用了四年的时间来更换物业公司,期间开会227次;朝阳园业委会是舒可心先生花了18个月才登记下来的;国际友谊花园的业主在于亚非女士坚持下,仅进行面积核实就用了13个月;所谓天下成大事者,不唯有超世之才,必有不拨之毅力,所以你要有所准备。

 

八、时间:如果你要从事业主维权工作,那么将占用自己大量的时间,而且这个过程相当漫长;以国际友谊花园案件为例,前后已经一年多了,每周多则三四天,少则一两天;有的小区开始有十多人参与,但是后来人越来越少,最后可能只有你一个人了,不知你能否坚持下来。

 

九、金钱:你为面积的测量需要去找政府、找开发商、找测量公司,还要发动业主,为了让大家知道你们做的事情,需要印小传单、支付手机费、支付电话费、支付交通费和上网费,这些都需要钱,一个月可少则三五百元,多则一两千元,可能以后会通过集资来报销,但是开始却没有人给你垫付,所以你要想办法;现在维权也不是普通收入者可以做的了,因为他的成本太高。

 

十、精力:你要为这些事情要操心费力,你要想、要设计、要规划、要四处奔波,还要找人协商、联络、开会,你要让大家学会理智的投票、选举与表决,这些事情可能让你一夜不眠,如果你想减肥,这是最好的方法。

 

十一、组织技术:你要将大家组织起来,不能光凭执情,还要有要有细致的工作方法,此事比成立一家公司还要复杂,当然也更有技巧性,我建议你参照小公司建立客户俱乐部的组织方法,先找到业主然后建立一定的游戏(组织)规则,然后再开始活动。

 

 

本所公告

“找个好律师,是良好沟通和打赢官司的关键”这是毋庸置疑的,然而人们往往以为只有“官司”缠身时才有必要聘请律师。其实在平时一遇到法律问题就应向律师咨询。花费不多的咨询费,却可避免不必要的金钱和时间浪费,实是明智之举。还有,不管是大公司,还是规模较小的公司,聘请一个常年法律顾问是很有必要的。

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