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教您如何维权 房地产纠纷相关案例

 

 

一、购房者未按期缴纳住房大修基金应承担迟延办理房产证的责任
  案 情:谢某与A房地产开发公司于某年某月某日签订《商品房买卖合同》一份,合同约定交房时按国家规定收取大修基金。然而购房者在接房后一年多的时间里,在明知并应知交房时必须缴纳住房大修基金的情况下,一直未按国家法律规定以及双方合同约定缴纳其应该缴纳的大修基金,导致开发商迟迟未能给该购房者办理房屋产权证。后来购房者以开发商未能在合同约定期限内为其办理房屋产权证为由诉至法院,要求与开发商解除购房合同、退还房款并赔偿损失。经过法院的公开审理,法庭认为被告迟延办理房产证系由于原告未按国家法律规定以及双方合同约定缴纳房屋大修基金引起,故被告对迟延办证不承担责任,原告不能依据被告迟延办证而要求解除合同、退还房款并赔偿损失。
  律师提醒:购房者在与开发商签订《商品房买卖合同》后应积极、主动履行法律规定及合同约定的应尽义务,例如缴纳大修基金、提供相关手续等,否则因此引起的不利后果将由购房者自身承担。

 

  二、全装修房的法律风险和防范
  案情: 甲从B房地产开发公司处购买了一套全装修房,接房后即发现中央空调噪音很大、卧室木地板裂缝、厨房积水严重,后经查发现厨房积水系由楼上乙所购之房屋上水管道老化漏水所致,甲遂将乙及B房地产开发公司告上法庭,要求赔偿损失。在法院调查及原被告双方辩论阶段,被告乙认为其所购亦系全装修房,上水管道属隐蔽工程,其不可能知情,故其不应负赔偿责任;被告B房地产开发公司答辩称国家没有室内噪音标准,故没有依据认定原告房屋的空调噪音超标,且原告接房已有一段时间,地板裂缝原因多样,不能认定为被告房屋的质量问题。经过法院的多次审理,最终认定被告乙应对其所购全装修房之上水管道渗漏侵权承担责任;国家虽无室内噪音标准,但依据实际测量情况并参照城市区域环境噪声标准,被告向原告提供之房屋亦不符合相关噪声标准;原告房屋木地板裂缝虽有多重原因,但尚未超出保修期,在维修不能解决问题的情况下,被告B房地产开发公司亦应承担相应赔偿责任。
  律师提醒:1、全装修房的购房者应对房屋的装修工程质量问题直接对外承担法律责任,如果给第三人造成侵害,购房者必须先对第三人承担赔偿责任,再向开发商追求责任,所以购房者应慎购全装修房,尤其要注意全装修房的隐蔽工程。2、购房者在购买全装修房时应在购房合同上明确开发商是房屋装修质量的第一责任人,并同时明确装修的具体内容、检验方式、保险期限、违约责任,以免今后发生争议。

 

  三、开发商隐瞒所售房屋已抵押情况,购房者能否依据相关法律规定解除合同并要求双倍返还已付房款
  案情甲与C房地产开发公司签订《商品房买卖合同一份》,约定由甲购买该开发公司房屋一套,合同签订后,甲如期缴纳了全部房款40多万元,但交房日期过去一年多,C房地产公司仍未交房,此时甲方知该房屋在其购买之前已被抵押给某银行,甲遂起诉至法院,要求解除合同,并由C房地产公司双倍返还已付房款。在法庭审理阶段,被告C房地产公司辩称,其在售房时已向甲口头告知了房屋抵押情况,并且现在房屋可以随时解押,合同目的能够实现,合同不应被解除。最后,在法院的主持下,双方调解结案,被告返还原告全部房款并赔偿原告10万元。
  律师提醒:开发商在预售商品房时,应主动向购房者出示《商品房预售许可证》,如果房屋存在抵押情况,开发商应以书面形式明确告知购房者,否则不能视为已尽告知义务,如果最后导致无法按期交房,购房者可以欺诈要求开发商双倍返还已付购房款。但需要注意的是,现在存在很多开发商在未告知的情况下将已抵押商品房出售给购房者,一旦购房者在合同约定的交房期内发现并起诉,开发商即迅速将涉讼房屋解押,使合同目的达到可以实现的状态。对于此种情况购房者是否可以解除合同并要求双倍赔偿,目前法院仍存在争议。因此,购房者在购买房屋时,尤其是进行商品房预购时,为了谨慎起见,不能只查看开发商提供的《商品房预售许可证》(一般情况下单套房屋被抵押都无法在整栋楼房的预售许可证中体现出来),购房者还应到房管所对自己准备购买的房屋进行专项查询,以确定其是否存在被抵押情况。

 

 

本所公告

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